眾多樓盤集中入市,優惠促銷力度大
9月全市一手住宅成交均價略有回落

來源:江門日報  發表時間:2019-10-17 06:59   

????9月江門樓市主要數據顯示:全市一手住宅預售高達8685套,環比增長38.8%,同比增長19.7%;全市一手住宅成交4742套,環比增長2.9%,同比增長18.9%;全市一手住宅成交均價為7934元/平方米,環比下跌3.9%,同比下跌6.3%,分區域來看,江海為10760元/平方米,環比上漲1.3%。其余區域均環比下跌,其中,新會為8994元/平方米,環比下跌4.4%,是今年3月以來首次降至“8字頭”。

????預售:臺山同比增長超3倍

????全市一手住宅預售環比增長38.8%,同比增長19.7%,高達8685套,是2015年7月至今第二高值,僅低于2016年9月的8845套。

????分區域來看,蓬江區預售1005套,環比減少3.2%;恩平市環比減少44%,同比減少54.2%,是唯一環比、同比皆減的區域。

????其余區域均環比增長,其中,鶴山預售1375套,環比增長7%;開平預售1067套,環比增長29.6%;江海、新會、臺山預售環比、同比皆增,其中,江海預售1047套,環比增長145.8%;新會預售1184套,是近一年來最高值,環比增長109.6%;更值得一提的是,臺山預售2353套,環比增長147.4%,同比增長318.7%。

????記者梳理發現,2015年至今,除2017年9月供應5876套之外,其余年份9月的供應均在8000套左右,處于歷史高位,這表明,房企搶戰“金九銀十”的決心較強,今年自然更不例外。由于近兩年競拍的土地項目開始大量入市,其中,江海由于府西片區、禮樂片區更是多盤齊發(包括兩個純新項目),供應量較高。

????博富控股戰略品牌部高級副總監譚華駒熟悉臺山市場,他分析認為,過去兩年,臺山的土地供應量增大,與此同時,部分房企看到過去一年市場較好,于是加快開發進度,致使今年多個項目集中入市。

????成交:新會是唯一環比、同比皆減的區域

????全市一手住宅成交4742套,環比增長2.9%,同比增長18.9%。

????分區域來看,江海、鶴山、臺山、恩平環比增長,其中臺山成交環比增長36.3%,為1086套,,今年首次“破千”;

????其余區域均環比減少,其中,新會是唯一環比、同比皆減區域,成交441套,環比減少31.2%,同比減少49.2%。

????江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全分析認為,受供應量大增影響,全市成交量出現一定上漲,但上漲幅度低于供應量增長幅度。同時,全市多個區域成交增長,其中臺山表現突出,與供應量大增有關。新會之所以出現成交大減,主因是樞紐新城供應較少,且有的項目臨近國慶節才推新,由于網簽的滯后性,部分成交要在10月份的數據上才得以體現。

????均價:江海是唯一環比、同比皆漲的區域

????全市一手住宅成交均價為7934元/平方米,環比下跌3.9%,同比下跌6.3%,和今年3月7945元的單價大致相當,是今年4月以來首次降至“7字頭”。

????分區域來看,只有江海環比上漲,均價為10760元/平方米,環比上漲1.3%。其余區域均環比下跌,其中,新會是今年3月以來首次降至“8字頭”,為8994元/平方米,環比下跌4.4%。

????值得一提的是,全市以及新會、鶴山、臺山均是環比、同比皆跌;而江海是唯一環比、同比皆漲的區域。

????“主要是因為大部分項目在中秋推出優惠折扣、低價促銷活動,導致價格有小幅下降。”美智地產研究部相關負責人表示。

????另有業內人士李女士指出,新會房價之所以降至“8字頭”以下,主因在于:近兩個月來,高價區域成交不多,除碧桂園大成、瓏城半山等個別項目之外,其余成交主要集中在今古州片區的保利西海岸、富力英皇金禧花園、海悅君庭,以及古井鎮、大澤鎮、司前鎮等鎮街,所以新會9月份房價出現了結構性下調。

????需要指出的是,無論是同比還是環比,無論是上漲還是下跌,幅度大都在5%以內,表明房價大致穩定。

????庫存:多個區域去化周期超一年

????全市一手住宅庫存環比增長8.1%,同比增長53.4%,為55686套,創下新高,按過去一年月均成交4330套計算,去化周期約13個月。

????分區域來看,蓬江、江海、新會、鶴山、臺山、恩平環比、同比皆增。其中,蓬江環比增長9.6%,同比增長62.9%,為5700套,按4月份單獨公布數據以來月均成交510套計算,去化周期約11個月;

????江海環比增長14.0%,同比增長113%,創4月單獨公布數據以來最高值,為4900套,按4月份單獨公布數據以來月均成交325套計算,去化周期約15個月。

????新會環比增長36.5%,同比增長59.5%,為6079套,按過去一年月均成交691套計算,去化周期近9個月;

????鶴山環比增長2.3%,同比增長57.5%,再創新高,為13651套,按過去一年月均成交1070套計算,去化周期近13個月;

????臺山環比增長13.7%,同比增長118.6%,創下新高,且是首次“破萬”,為10524套,按過去一年月均成交737套計算,去化周期約14個月。

????恩平環比增長0.1%,同比增長43.7%,為8303套,按過去一年月均成交480套計算,去化周期約17個月。

????僅開平環比、同比減少,具體來說,環比減少2.3%,同比減少4.6%,為6529套,按過去一年月均成交615套計算,去化周期近11個月。

????值得注意的是,江海、臺山的庫存同比增幅均超過100%。

????譚華駒分析認為,今年多個項目陸續建成并入市,但成交有所減緩,所以使得庫存增加。

????馮景全分析認為,受9月供應大增、成交有限影響,全市庫存繼續攀升到高位,已有兩個區域庫存破萬套,對各大樓盤而言,如何提高去化率是當前最迫切的問題。

????美智地產研究部相關負責人建議,房企在成交沖量乏力的情況下,應關注庫存量的變化,理性看待市場需求,合理安排推貨節奏。

????另外,全市二手房成交2450套,環比減少1.2%,同比減少6%。分區域來看,江海是唯一環比、同比皆增的區域,成交254套,環比增長6.7%,同比增長14.4%。

????★專家解讀

????購房者選擇更多享受優惠更大

????馮景全分析認為,9月份在眾多項目集中入市的同時,項目去化難度有所加大,不少樓盤為了搶客,或是加大優惠力度促銷,或是通過去裝修改毛坯的方式降價,再加上純新盤低價入市,造成9月全市均價出現一定回落。全市多個區域房價有所回落,其中蓬江區受杜阮、濱江多個項目以價換量影響,區域均價出現下調;而鶴山則受近一年高庫存影響,項目優惠力度較大,均價同比下跌較明顯。

????展望后市,馮景全認為,當前全市已整體進入高庫存階段,受近幾年土地大量供應影響,潛在供應仍較大,預計后期供應仍將維持高位,而成交量則在前幾年已透支,若政策不變,近期低迷局面仍難以改觀。在庫存高企甚至仍有上升空間背景下,加大優惠促銷力度、提高去化率仍是當前各大項目的首要問題,而這也將為購房者提供更多的選擇和更實惠的價格。

????文/圖 江門日報記者 周春鋒 見習記者 梁爽

(責任編輯:吳惠英 )
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